原告诉称

(资料图)

原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告配合原告办理北京市朝阳区H号房屋的过户手续。

事实和理由：被告系原告的外甥。原告得到一套经济适用住房的购买机会。因原告不具备购买条件，被告当时在北京且符合经济适用房购买条件，考虑到购房也可以一并解决被告落户问题，故原、被告达成口头协议，由原告借用被告名义购买位于北京市朝阳区H号房屋（下称“涉案房屋”）。2008年1月31日原告与北京F公司草签购房协议，并支付了购房款325759元，F公司向原告出具了发票专用章收据。后，原告陆续办理了全部购房手续及收房手续。收房后原告装修了房屋并实际入住。

2010年6月，被告离京去外地工作。2015年末，因原告子女求学问题，原告家庭出现资金周转困难，欲出售涉案房屋，当时被告尚配合原告卖房事项，但两次卖房均因故未成。2017年，原告再次卖房时，被告开始不配合，以各种理由拒绝与原告联系，原因是涉案房屋升值迅速，当时市价已经接近500万元。被告还委托亲戚向原告转达，房子属于被告财产。为维护合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告配合原告办理涉案房屋的过户手续。

被告辩称：

不同意原告的全部诉讼请求。第一，原、被告双方并未达成借名买房的口头协议，即使有协议，根据法律规定也是无效的。第二，原告不具备经济适用房的购房资格。经济适用房是保障中低收入家庭住房困难提供的政策性住房，从收入到资格，北京市建委严格审查，被告通过了各种审查，完全符合经济适用房的条件，所以申请的房屋应该系被告所有。

第三，涉案房屋房款确实是原告交付，其行为本质是原告代理被告支付了房款，被告对原告的行为是认可并追认的。原、被告之间系借贷关系，被告同意偿还原告代为缴纳的房款。综上，被告认为涉案房屋产权属于被告所有，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

法院查明

原告与被告为亲属关系。2008年，原告以被告名义购买了涉案房屋，房屋预售总价为325759元。2008年1月29日，原告向北京F公司交纳购房款327540元。2008年1月31日，北京F公司出具收据一张并加盖北京F公司发票专用章，票面金额325759元，交款人为原告。2009年5月15日，原告以被告名义与北京F公司签署正式的《商品房预售合同》（经济适用房），2009年6月20日，原告与北京F公司办理了房屋入住手续；

2009年11月，原告出资对涉案房屋进行装修；2010年5月28日，涉案房屋完成不动产登记手续，房屋所有权人为被告，房屋性质为经济适用房，建筑面积103.87平方米，该房产证原件由原告持有。

审理中，原告提交房款收据原件、《商品房预售合同》（经济适用房）原件、购房发票原件、税票原件、房屋所有权证原件、入住通知书原件、供暖协议书原件、专项维修资金专用收据原件、物业费发票原件，欲证明上述协议均由原告签署办理，费用全部由原告缴纳，原件均由原告保管。

被告认可上述协议均由原告签署，费用由原告缴纳，但其表示那是因为北京F公司未通知其选房签约，亦未通知其交款，原告在被告不知情的情况下做出的行为，被告认为原告是履行代理行为。

2015年10月27日，被告出具委托书，委托原告出售涉案房屋并做公证。后，经公司中介，原告以代理人身份与案外人周某航订立《北京市存量房屋买卖合同》（经济成交版），该笔交易因税费原因解除而发生退单。2016年6月14日，原告代理被告（甲方）与北京D公司（乙方）订立《北京市房屋出租委托代理合同》，委托北京D公司代为看管涉案房屋并寻找承租人等相关事宜，指定收取房租的账户为原告之银行账户。

2017年2月13日，被告出具终止委托声明书并做公证，终止被告对原告的授权委托。2017年9月7日，被告取得新的不动产权证书，产权证载明权利人为被告，权利性质为经济适用房。2018年8月27日，被告与北京D公司订立委托收款账户变更之补充协议，被告将收取房租的账户由原告变更为案外人宋某奇。

经原告申请，证人郭某、高某、梁某出庭作证，郭某系原告之弟媳，高某系原告之姐，梁某与原告系朋友关系。郭某称知道涉案房屋是原告出钱购买的，但使用的是被告的名义；高某称在涉案房屋居住过三年，该房屋是原告借用被告的名义购买；梁某称在2014年至2015年底原告同意其在涉案房屋内居住，没有见过被告。

被告对三证人的证人证言不予认可。经原告申请证人杨某出庭作证，杨某曾在北京F公司任职，杨某称2008年1月原告与北京F公司草签协议并交纳购房款时碰见过原告，并就相关流程对原告进行了讲解。被告不认可杨某的证人证言。

被告向法院提交《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》，该表显示被告在2006年2月申请经济适用住房。

裁判结果

被告于本判决生效之日起七日内协助原告将位于北京市朝阳区H号房屋转移登记至原告名下。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。借名买房可以是书面协议形式，也可以是口头协议形式，亦可以以事实行为达成借名买房关系。

本案的法律争议焦点可以归纳为：1、原、被告之间是否构成借名买房合同关系。2、双方的借名买房合同效力如何？

关于双方是否构成借名买房关系。涉案房屋虽然登记于被告名下，被告称原告仅系代理购买房屋，双方不存在借名买房关系。原告提交证据证明其实际支付了购房款、契税、专项维修资金等款项，涉案房屋交付后由原告出资装修并持续占有使用，且购房款发票、契税专用税收缴款书、专项维修资金收据等票据原件亦由原告持有。原告提交的证据符合借名买房合同中借名人的权利义务特征，原告对借名购房的陈述较被告的否定性陈述更为合理，可以证实双方已达成原告借被告名义购房、房屋权益由原告享有的一致意思表示。

房屋交付之后，截止2018年8月被告从未对涉案房屋进行过管理，被告所述代理购房的理由明显与常理不符，被告的抗辩不足以达到使本案事实真伪不明的证明标准。故此，法院对原告主张的其与被告之间存在借名买房合同关系的事实予以认定。

关于借名买房合同效力。为规范经济适用住房的建设、申请及上市销售等，有关部门曾多次出台相关管理办法，对不同时期的经济适用住房做出不同规定。北京市也出台相应政策加强对该类房屋的管理。

2008年4月，北京市建设委员会、北京市发展改革委员会、北京市国土资源局、北京市财政局联合发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，其中第三条规定，本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。

（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。

为适应行政管理政策规定的变化，北京市相关法律实践也有相应调整。一般而言，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。借名购买经济适用住房的，也适用该项规则。

本案中，《商品房预售合同》虽签订于2009年5月，但购房款项缴纳、草签购房合同等行为均发生于2008年1月31日，由此可以认定原、被告达成借名买房的合意的时间应在2008年1月31日之前。涉案房屋于2010年已经取得房屋产权证书，现早已超过5年的上市交易限制，涉案房屋现已具备上市交易条件。

因此，双方的借名买房合同，符合北京市对于原购买经济适用住房买卖合同签订于2008年4月11日前应认定借名合同有效的司法实践。原告借被告之名购买涉案房屋的借名合同应为有效。双方虽未明确约定过户的时间，但是权利人可以随时要求履行，现原告要求被告将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，不违反法律规定，法院予以支持。